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Five Buildable Paths. One Permitted Use. One Decision.
Lot 17 is a 528.26 m² interior lot in El Tezal, Cabo San Lucas, carrying RT0 zoning - Residencial Turístico - under the PDU 2040 Municipal Urban Development Plan. That designation is the defining feature of this property, and it is the reason the numbers here work differently than on a stand
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Five Buildable Paths. One Permitted Use. One Decision.
Lot 17 is a 528.26 m² interior lot in El Tezal, Cabo San Lucas, carrying RT0 zoning - Residencial Turístico - under the PDU 2040 Municipal Urban Development Plan. That designation is the defining feature of this property, and it is the reason the numbers here work differently than on a standard residential lot.
What RT0 Actually Means
RT0 zoning was designed with a specific purpose: to strengthen second-home tourism, boutique hospitality, and tourism-oriented residential development in the Los Cabos corridor. On this lot, that translates to five distinct building paths:
- A custom single-family villa - up to 316 m² of total floor area across two stories
- Residential suites - up to 316 m² of total floor area across two stories
- A horizontal condominium development on the same footprint
- A vertical condominium - up to 633 m² of total floor area across four stories
- A boutique hotel or condo-hotel - up to 633 m² of total floor area across four stories
The top two paths are where the leverage lives. At 633 m² of buildable floor area, a buyer developing under the vertical or hotel tier gets twice the construction potential of a villa - same purchase price, same square meters of dirt, double the project. The lot's 20.696 m of frontage meets the minimum required for those upper tiers, a threshold that narrows the field of qualifying parcels considerably in this part of the corridor.
The Views
El Tezal sits on a hillside, and that topography determines what a building can see. Drone footage and on-site photography confirm direct sightlines from the upper floors to the Pacific Ocean and the Arch of Cabo San Lucas - the two reference points that drive premium pricing across every product type in this market.
The Neighborhood
As of September 2026, El Tezal accounts for 26% of all closed sales in the entire Los Cabos MLS. That share reflects sustained, real demand from owner-occupiers, investors, and developers who have run the numbers repeatedly and kept arriving at the same answer.
The service infrastructure in the immediate area is among the strongest of any non-beachfront neighborhood in the corridor - essential retail, grocery, hardware, and medical services - Home Depot, Fresko, Costco, soriana, Blue Net Hospital - are all within minutes.
For a resident, daily errands require no highway crossing. For a rental operator or hospitality developer, guests have everything they need close at hand. For a developer sourcing materials, the logistics answer is built into the location itself.
Downtown Cabo San Lucas and the Marina are approximately 5 to 10 minutes by car. Medano Beach is in the same range.
Who This Property Is For
The right buyer here has a vision and understands that zoning determines how far that vision can go.
- A foreign second-home buyer who wants to design and build a custom villa or residential suites from the ground up - on their specifications, to their standard - in a neighborhood with the service infrastructure to support full-time or seasonal living. The land cost sits well below what a comparable finished home would sell for in this corridor.
- A boutique hospitality developer looking for a tourism-zoned, corridor-positioned site to develop a small hotel, condo-hotel, or high-end vacation rental building. The confirmed ocean and Arch views from the upper floors are a direct revenue asset in that product type.
- A residential investor who wants meaningful exposure to the Cabo market, sees El Tezal's trajectory - 26% of Los Cabos closed sales, active municipal infrastructure investment, new retail anchors - and is prepared to build the asset rather than pay the finished-product premium.
The Numbers
Land price: $3,995,000 MXN / approximately $235,000 USD.
At the villa or suites tier, that works out to approximately $12,600 MXN per buildable m² of allowed floor area. At the vertical condominium, boutique hotel, or condo-hotel tier, approximately $6,300 MXN per buildable m².
In Summary
A well-located, tourism-zoned buildable lot in Cabo's most active corridor. Five buildable paths under a single permitted use. Confirmed upper-floor ocean and Arch views. Established retail and medical infrastructure minutes away. Priced at a point that leaves meaningful room for a serious build.
What happens on this lot is up to whoever moves first.
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[DESCRIPCION EN ESPAÑOL]
Cinco Opciones de Desarrollo. Un Uso de Suelo. Una Decisión.
El Lote 17 es un predio interior de 528.26 m² ubicado en El Tezal, Cabo San Lucas, con zonificación RT0 -- Residencial Turístico -- bajo el Plan de Desarrollo Urbano PDU 2040 del Municipio de Los Cabos. Esa designación es el elemento central de este predio, y la razón por la que los números aquí funcionan de manera distinta a los de un lote residencial estándar.
Qué Significa RT0 en la Práctica
La zonificación RT0 fue diseñada con un propósito específico: fortalecer el turismo residencial de segunda vivienda, la hospitalidad boutique y el desarrollo residencial orientado al turismo en el corredor de Los Cabos. En este lote, eso se traduce en cinco opciones de desarrollo distintas:
Villa unifamiliar personalizada -- hasta 316 m² de superficie total construible en dos niveles
Suites residenciales -- hasta 316 m² de superficie total construible en dos niveles
Condominio horizontal sobre la misma huella de construcción
Condominio vertical -- hasta 633 m² de superficie total construible en cuatro niveles
Hotel boutique o condo-hotel -- hasta 633 m² de superficie total construible en cuatro niveles
Las dos últimas opciones son donde se concentra el mayor potencial. Con 633 m² de superficie construible, un comprador que desarrolle bajo el esquema vertical o hotelero obtiene el doble del potencial de construcción que una villa -- mismo precio de adquisición, mismos metros cuadrados de tierra, el doble de proyecto. Los 20.696 m de frente del lote cumplen con el mínimo requerido para esos niveles superiores, un umbral que reduce considerablemente el número de predios calificados en esta parte del corredor.
Las Vistas
El Tezal es un fraccionamiento en ladera, y esa topografía determina lo que un edificio puede ver. El material de dron y la fotografía de campo confirman visuales directas desde los niveles superiores hacia el océano Pacífico y el Arco de Cabo San Lucas -- las dos referencias que sostienen el precio premium en todos los tipos de producto dentro de este mercado.
El Entorno
Al cierre de septiembre de 2026, El Tezal representa el 26% de todas las ventas cerradas en el MLS de Los Cabos. Esa cifra refleja una demanda real y sostenida de propietarios, inversionistas y desarrolladores que han analizado los números repetidamente y han llegado a la misma conclusión.
La infraestructura de servicios en el área inmediata es de las más sólidas de cualquier fraccionamiento no costero en el corredor -- comercio esencial, abarrotes, materiales de construcción y servicios médicos -- Home Depot, Fresko, Costco, Soriana y Blue Net Hospital -- a minutos del predio. Para un residente, los trámites del día a día no requieren cruzar la carretera. Para un operador de renta o desarrollador hotelero, los huéspedes tienen todo lo que necesitan al alcance. Para un desarrollador en etapa de obra, la respuesta logística está integrada en la ubicación misma.
El centro de Cabo San Lucas y la Marina se encuentran aproximadamente a 5 o 10 minutos en automóvil. La playa El Médano está en el mismo rango.
Para Quién Es Este Predio
El comprador indicado tiene una visión clara y entiende que la zonificación determina hasta dónde puede llegar esa visión.
Un comprador extranjero de segunda vivienda que quiere diseñar y construir una villa personalizada o suites residenciales desde cero -- a sus especificaciones y estándares -- en un fraccionamiento con la infraestructura de servicios para sostener una vida permanente o de temporada. El costo del terreno está muy por debajo de lo que costaría una propiedad terminada comparable en este corredor.
Un desarrollador de hospitalidad boutique que busca un predio con uso de suelo turístico confirmado y posición en el corredor para desarrollar un pequeño hotel, condo-hotel o edificio de renta vacacional de alto nivel. Las vistas confirmadas al océano y al Arco desde los niveles superiores son un activo de ingresos directos en ese tipo de producto.
Un inversionista residencial que busca exposición real al mercado de Cabo San Lucas, observa la trayectoria de El Tezal -- 26% de las ventas cerradas en Los Cabos, inversión activa en infraestructura municipal, nuevos anclas comerciales -- y está dispuesto a construir el activo en lugar de pagar la prima del producto terminado.
Los Números
Precio de tierra: $3,995,000 MXN / aproximadamente $235,000 USD.
En el nivel de villa o suites, eso equivale a aproximadamente $12,600 MXN por m² de superficie construible autorizada. En el nivel de condominio vertical, hotel boutique o condo-hotel, aproximadamente $6,300 MXN por m² construible.
En Resumen
Un lote construible con zonificación turística, bien ubicado en el corredor más activo de Cabo San Lucas. Cinco opciones de desarrollo bajo un solo uso de suelo autorizado. Vistas confirmadas al océano y al Arco desde los niveles superiores. Infraestructura comercial y médica establecida a minutos. Con un precio que deja margen real para una construcción de nivel.
Lo que suceda en este lote depende de quien tome la decisión primero.
